Woningvoorraad

Een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst: dat is onze missie. Maar liefst 16.000 huishoudens vinden een thuis in onze woningen. Toekomstige generaties willen we ook een passend en betaalbaar thuis bieden. Daarom kijken we naar demografische en politieke ontwikkelingen in de stad én op het platteland en de mogelijkheden die ons huidige en toekomstige vastgoed hierin biedt. We betrekken huurders zoveel mogelijk bij de keuzes die we maken. Een van onze grootste opgaven voor de komende jaren is het verduurzamen van onze woningen.

4.1 Vastgoedsturing & Transformatieopgave

We zien het bouwen, beheren en verhuren van ons vastgoed als middel om onze volkshuisvestelijke taak zo goed mogelijk in te vullen. We meten de prestaties van onze woningen vanuit drie verschillende invalshoeken: bouwtechnisch, financieel en maatschappelijk. We kijken bijvoorbeeld naar CO₂-uitstoot, financieel rendement, verhuurbaarheid en leefbaarheid. Door de huidige prestaties af te zetten tegen de gewenste prestaties, kunnen we sturen op ons vastgoed.

Strategische basis voor vastgoedsturing

De strategische basis voor onze vastgoedsturing zijn de portefeuillestrategie op ondernemingsniveau en de wensportefeuilles op gemeenteniveau. In 2019 hebben we vastgoedsturing weer herijkt; deze bevat de kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor het beoordelen van de prestaties van ons vastgoed. Woningen die ondanks dagelijkse beheermaatregelen en planmatig onderhoud onvoldoende (gaan) presteren, maken onderdeel uit van de toekomstige transformatieopgave. Deze woningen hebben we het label renovatie of sloop gegeven. Ook kan een woning bestemd worden voor verkoop.  Onderstaande tabel geeft weer welk aandeel van onze woningvoorraad onderdeel uitmaakt van de transformatieopgave.

Tabel: Vastgoedlabel van de verhuureenheden in de kernvoorraad en % transformatie

Gemeente Doorexploiteren Sloop Verkoop Totaal aantal zelfstandige woningen Transformatie (sloop + verkoop) Percentage Transformatie  
Assen 6.463 910 391 7.764 1.301 17%  
De Wolden 1.471   140 1.611 140 9%  
Hoogeveen 169 8 66 243 74 31%  
Meppel 379   35 414 35 9%  
Midden-Drenthe 961   72 1.033 72 7%  
Midden-Groningen 4     4 0 0%  
Noordenveld 327   38 365 38 10%  
Ooststellingwerf 1.690 267 185 2.142 452 21%  
Westerveld 1.282   169 1.451 169 12%  
Totaal zelfstandige woningen 12.746 1.185 1.096 15.027 2.281 15%  
Percentage (%) strategie 85% 8% 7% 100%      

In deze tabel is toevoeging van (nieuwbouw)woningen en aankoop van woningen niet meegenomen. In de tabel staan uitsluitend reguliere zelfstandige eenheden.

4.2 Samenstelling van onze huidige woningvoorraad

Kernvoorraad per gemeente

In totaal hadden we 16.827 verhuureenheden op 31 december 2019. De kernvoorraad telt per ultimo 2019 15.027 zelfstandige huurwoningen. Bijna al onze woningen hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 720,42 (prijspeil 2019). Deze grens bepaalt of een woning bij het aangaan van een overeenkomst binnen de sociale huursector valt of in de vrije sector.

Tabel: Overzicht van de kernvoorraad (uitsluitend reguliere, zelfstandige woningen) naar nettohuurprijsklasse per gemeente op 31 december 2019

Gemeente Goedkoop Betaalbaar laag Betaalbaar hoog Duur Vrije sector Totaal
  t/m €424,44 (€424,45 t/m €607,46) (€607,47 t/m €651,03) (€651,04 t/m €720,42) > €720,42  
Assen 1.694 4.755 776 535 4 7.764
De Wolden 258 1.005 218 128 2 1.611
Hoogeveen 19 164 39 21   243
Meppel 29 240 36 107 2 414
Midden-Drenthe 162 790 50 31   1.033
Midden-Groningen 3       1 4
Noordenveld 67 137 36 125   365
Ooststellingwerf 572 1.312 145 113   2.142
Westerveld 195 991 182 83   1.451
Totaal 2.999 9.394 1.482 1.143 9 15.027

Verhuureenheden in beheer naar soort

Verhuureenheden in beheer naar soort
Verhuureenheid 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Woningen 15.645 15.033 14.918 14.826 14.848 14.622 14.848 15.027**
Bijzondere woonvormen   362 361 365 364 428 * *
Overige verhuureenheden 113 113 113 128 131 100 107 50
Intramurale zorgplaatsen 489 522 519 486 464 476 451 621
Bedrijfsruimten en maatschappelijk 50 97 98 99 98 98 97 100
Garages, parkeerplaatsen e.d. 1.193 1.180 1.190 1.202 1.132 1.112 1.056 1.029
Totaal Bezit 17.490 17.307 17.199 17.106 17.037 16.836 16.559 16.827
Verhuureenheden in beheer, maar niet in eigendom 13 16 16 16 16 16 16 16
Totaal  31-12 17503 17323 17215 17122 17053 16852 16575 16843

* = Niet meer als aparte verhuureenheid verantwoord. ** = Inclusief 66 woonwagens met standplaats of standplaats

4.3 Voorraadontwikkeling

Onze woningvoorraad wijzigde in 2019 doordat we woningen bouwden, verkochten, aankochten en sloopten. In onderstaand overzicht ziet u de ontwikkeling van de woningvoorraad per gemeente.

Tabel: Transformatie totale voorraad (verhuureenheden), overzicht per gemeente 2019

Gemeente Stand op 31-12-2018 Nieuwbouw Verkoop bestaand Sloop* Aankoop Splitsing Samenvoeging Stand op 31-12-2019
AA en Hunze 20 0 0 0 0 0 0 20
Assen 7.997 226 ‑28 ‑44 135 3 ‑9 8.280
De Wolden 1.932 22 ‑14 0 0 1 ‑2 1.939
Hoogeveen 286 0 ‑3 0 0 0 0 283
Meppel 468 20 ‑3 0 0 0 ‑1 484
Midden-Drenthe 1.135 0 ‑6 0 0 0 0 1.129
Midden-Groningen 4 0 0 0 0 0 0 4
Noordenveld 438 0 ‑5 0 0 0 0 433
Ooststellingwerf 2.588 0 ‑10 ‑8 0 0 ‑1 2.569
Westerveld 1.691 0 ‑5 0 0 0 0 1686
Totaal 16.559 268 ‑74 ‑52 135 4 ‑13 16.827

* Betreft administratieve sloop (verhuureenheden uit exploitatie) en geen feitelijke sloop

Nieuwbouw

In 2019 leverden we 268 nieuwbouwwoningen op in Assen, Meppel en De Wijk. Dit is minder dan de 343 woningen die we ons hadden voorgenomen. Een deel van de geplande woningen wordt in 2020 opgeleverd, een klein restant in 2021. De vertraging in oplevering wordt deels veroorzaakt door gebruikelijke oorzaken, zoals afgifte van bouwvergunningen en bouwrijp maken. Daarnaast speelt een rol dat met name de arbeidsmarkt en de levering van bouwmaterialen onder druk staan. 

Sloop

In 2019 sloopten we 52 woningen:  44 aan de Thorbeckelaan in Assen en 8 in het Haerenkwartier in Oosterwolde. In beide gevallen gaat het om herstructureringslocaties.

Aankoop

In 2019 namen we  in Assen 134 huurwoningen en een garage over van Mooiland. Het gaat om de Amstelflat en 24 eengezinswoningen aan de Brunelstraat. Met de aankoop van de woningen behouden we deze voor de sociale huursector. 

Verkoop

In 2019 verkochten wij 69 woningen uit de hiervoor gelabelde verkoopvoorraad. In 2018 waren dit er 81. Het aantal reacties dat we kregen op de koopwoningen was groot en de verkoop ging snel. De gemiddelde koopsom bedroeg €142.000 (2018: € 117.000).

Tabel: Overzicht aantal verkochte woningen per gemeente in 2019

Gemeente Verkoop bestaand
Aa en Hunze 0
Assen 24
De Wolden 14
Hoogeveen 2
Midden-Groningen 0
Meppel 3
Midden-Drenthe 6
Noordenveld 5
Ooststellingwerf 10
Westerveld 5
Totaal 69

Tabel: Overzicht overige verkopen per gemeente in 2019

Gemeente BOG MOG Grond Totaal verkocht
Aa en Hunze        
Assen 4     4
De Wolden     1 1
Hoogeveen   1   1
Midden-Drenthe     1 1
Meppel        
Noordenveld        
Ooststellingwerf     1 1
Westerveld     2 2
Totaal 4 1 5 10

Overige verkopen

Naast huurwoningen verkopen we ook ander vastgoed, zoals bedrijfsruimtes, maatschappelijk vastgoed, ontwikkellocaties en garages. In 2019 verkochten we vier bedrijfsruimtes. In Assen deden we ruimtes in het complex De Nieuwe Kolk van de hand. In Hoogeveen verkochten we een maatschappelijke ruimte in het complex De Citroenvlinder. Ook verkochten we verschillende grondlocaties in de gemeenten De Wolden, Midden-Drenthe, Ooststellingwerf en Westerveld.

In 2019 kochten we drie Koopgarant-woningen terug en vonden hier weer een nieuwe eigenaar voor.

4.4 VvE-beheer

We verhuren ook woningen in complexen waar we het eigendom delen met anderen. In deze complexen regelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) het onderhoud en de besluitvorming.

Hieronder staat het aantal VvE-complexen per gemeente, waarin wij een van de eigenaren zijn.

VvE's met woningen

VvE's met woningen
Gemeente Aantal VvE
Assen 16
De Wolden 1
Hoogeveen 2
Meppel 1
Midden-Drenthe 2
Noordenveld 0
Ooststellingwerf 3
Westerveld 2
Totaal 27

VvE's met alleen parkeerplaatsen

VvE's met alleen parkeerplaatsen
Gemeente Aantal VvE
Assen 3
De Wolden 0
Hoogeveen 0
Meppel 2
Midden-Drenthe 0
Noorderveld 0
Oostellingwerf 0
Westerveld 0
Totaal 5

4.5 Technische kwaliteit van onze woningen

Planmatig onderhoud

De prijsstijgingen in de bouw die zich in 2018 aandienden, zetten door in 2019. Enerzijds door een inhaalslag als gevolg van economische groei in de bouwsector en anderzijds als gevolg van toegenomen bouwkundige eisen uit hoofde van duurzaamheid en gasloze nieuwbouw. Een flinke prijsstijging, maar ook onze eigen ambities in relatie tot een realistische planning, dwong ons opnieuw naar onze prioritering van uitvoering te kijken. Om binnen de gestelde grenzen van de ICR te blijven, schrapten we een aantal geplande werkzaamheden met lage prioriteit. Voor al het noodzakelijke werk geldt dat we dit in 2019 realiseerden, of dat het staat gepland in de overloop van werkzaamheden van 2019 naar 2020.

Onderhoudskosten

In 2019 hebben we voor bijna 13 miljoen euro aan begroot planmatig onderhoud uitgevoerd.  Ook hebben we voor bijna 7 miljoen euro een inhaalslag gemaakt met het uitvoeren van overlopend werk uit 2018.  Hiermee komen de totale onderhoudsuitgaven in 2019 op bijna 20 miljoen euro. 

Verduurzaming van onze woningen

In 2019 hebben we 2.371 woningen verduurzaamd:

  • Bij 25 woningen hebben we dakisolatie aangebracht en bij 5 woningen is de dakisolatie verbeterd;
  • Van 240 woningen is de gevel geïsoleerd;
  • 265 woningen zijn voorzien van bodemisolatie;
  • Bij 1.836 woningen hebben we  in totaal bijna 14.000 zonnepanelen geïnstalleerd. 

4.5.1 Energielabels en energie-index

In 2019 behaalden we onze doelstelling van gemiddeld energielabel B in 2020 voor ons totale woningbezit en voor elke gemeente afzonderlijk. Een jaar eerder dan gepland. De gemiddelde Energie-index in 2019 kwam uit op 1,33. De grens van label B is 1,40. 

  • Grafiek 1 geeft de ontwikkeling van de energie-index weer. 
  • Grafiek 2 geeft de gemiddelde energie-index weer per gemeente (peildatum 31 december 2019)

4.5.2 Mutatieonderhoud & reparatieverzoeken

In 2019 zijn de activiteiten, zoals de uitvoering van reparatieverzoeken en het verlaten en betrekken van de woning, weer als zeer positief gewaardeerd. De uitdaging hierin blijft om onze dienstverlening steeds verder te optimaliseren en wellicht zelfs uit te breiden.

Een mooi voorbeeld van de uitbreiding van onze dienstverlening is de in 2019 gestarte pilot van het Langer Zelfstandig Thuis wonen voor onze oudere huurders. Middels dit pakket bieden wij een aantal hulpmiddelen aan waardoor onze oudere huurder, die vaak een hulpvraag heeft, langer in zijn of haar eigen woning kan blijven wonen. 

Voor het verder optimaliseren van onze dienstverlening zijn wij eind 2019 gestart met een verbetertraject rondom het Verhuur Mutatie Proces. De doelen hierin zijn onder andere een hogere huurderstevredenheid, meer helderheid geven over wat huurders van ons kunnen verwachten en een beter gebruik van de automatiseringssystemen.

Volgend hoofdstuk: Leefbaarheid