Betaalbaarheid & verhuringen

Veel van onze huurders en woningzoekenden hebben een bescheiden inkomen en daarmee de behoefte aan een betaalbare woning. Wij willen dat onze huurders goed kunnen wonen en prettig kunnen leven. Daarom hebben we relatief lage huurprijzen en houden we de jaarlijkse huurverhoging zo laag mogelijk. We investeren veel in duurzaamheid voor het milieu en lagere energielasten voor onze bewoners. We hebben oog voor betaalbaarheidsproblemen bij onze klanten. Het liefst zijn we deze problemen voor, en anders bieden we hulp bij het oplossen hiervan.

2.1 Woningzoekenden

Op 31 december 2019 stonden in totaal 22.722 woningzoekenden ingeschreven. Ten opzichte van vorig jaar is dat een stijging van 8,7%.

Stand per:

  • 31 december 2018: 20.888 geregistreerde woningzoekenden;
  • 31 december 2017: 18.568 geregistreerde woningzoekenden;
  • 31 december 2016: 15.306 geregistreerde woningzoekenden;
  • 31 december 2015: 14.354 geregistreerde woningzoekenden.

Tabel: Overzicht woningzoekenden op 31-12-2019

Gemeente Ingeschreven woningzoekenden Waarvan actief % actief t.o.v. ingeschreven
Assen 8.729 1.106 12,7%
De Wolden 1.914 96 5,0%
Hoogeveen 595 66 11,1%
Meppel 1.106 50 4,5%
Midden-Drenthe 1.288 168 13,0%
Noordenveld 808 93 11,5%
Ooststellingwerf 1.780 144 8,1%
Westerveld 1.669 246 14,7%
Overige gemeenten 4.833 622 12,9%
Eindtotaal 22.722 2.591 11,4%

Bron: Wooninzicht

Het merendeel van de woningzoekenden (79%, - 17.889 woningzoekenden) woont al in ons werkgebied. Ongeveer vier op de tien woningzoekenden woont in de gemeente Assen.

Actief woningzoekenden

Niet alle woningzoekenden zijn actief op zoek naar woonruimte. Actief woningzoekenden reageerden in een bepaalde periode minstens één keer op een woningadvertentie. Eind 2019 was 11,4 % (2018: 11,5%) van het totaal aantal ingeschrevenen actief op zoek naar een woning. Dit percentage verschilt per gemeente: van circa 4,5% in MeppeI tot 14,7% in Ooststellingwerf. In totaal wezen we in 2019 aan 1.368 woningzoekenden een zelfstandige woning toe. Hoewel het relatieve aandeel woningzoekenden redelijk stabiel is gebleven, is het aantal woningzoekende ten opzichte van vorig jaar gestegen met 179, dit is ruim 7%.

Gemiddelde inschrijfduur

Gemiddeld staan woningzoekenden bij toewijzing van een woning 4,3 jaar ingeschreven als woningzoekende. De gemiddelde inschrijfduur (wachttijd) verschilt sterk per gemeente: van circa 2,5 jaar in de gemeenten Hoogeveen en Ooststellingwerf tot 5 jaar in de gemeente Assen.

Zoektijd

Omdat niet iedere woningzoekende actief op zoek is naar een huis, is er een groot verschil tussen de gemiddelde inschrijfduur en de zoektijd. 

Wat is zoektijd?

Onder zoektijd verstaan we het gemiddelde aantal jaren tussen de eerste reactie op een woning en het moment van acceptatie van een woning. Voor het berekenen van de zoektijd kijken we uitsluitend naar woningen die zijn aangeboden via onze website www.hurenvanactium.nl. Bemiddelde woningen (bijvoorbeeld woningen voor statushouders en bijzondere doelgroepen) nemen we niet mee in de berekening.

Gemiddelde zoektijd 2019

De gemiddelde zoektijd bedroeg in 2019 bijna een jaar en varieert van 0,5 jaar in de gemeente De Wolden en Noordenveld tot 1,1 jaar in gemeente Assen.

Tabel: Overzicht gerealiseerde gemiddelde inschrijfduur en zoektijd (in jaren) bij woningtoewijzing (uitsluitend aanbodmodel) op 31-12-2019

Gemeenten Kernvoorraad (woningen) Gerealiseerde gemiddelde inschrijfduur in jaren Gerealiseerde gemiddelde zoektijd in jaren
Assen 7.764 5,0 1,1
De Wolden 1.611 4,3 0,5
Hoogeveen 243 2,3 0,8
Meppel 414 3,0 0,6
Midden-Drenthe 1.033 3,3 0,7
Noordenveld 365 4,5 0,5
Ooststellingwerf 2.142 2,8 0,8
Westerveld 1.451 5,2 0,6
Totaal 15.023 4,3 0,9

Bron: Wooninzicht

2.2 Toewijzingsbeleid en huurprijsbeleid

Toewijzingsbeleid Actium

Wij hanteren - binnen de wettelijke kaders - ons eigen toewijzingsbeleid.  Zo zorgen we ervoor dat we de goedkoopste woningen verhuren aan de mensen met de laagste inkomens en de woningen met een hogere huurprijs aan mensen met een hoger inkomen.

Huurinkomenstabel

Onze huurinkomenstabel voldoet aan de norm voor passend toewijzen. Huurwoningen in de categorie 'duur' sluiten we uit voor huurtoeslaggerechtigden. Zo houden we rekening met het betaalbaarheidsrisico van de primaire doelgroep. De  goedkopere huurwoningen zijn uitgesloten voor de andere doelgroepen. Dit heeft twee voordelen:

  1. Alleen de primaire doelgroep komt in aanmerking voor een goedkopere huurwoning. Hierdoor minimaliseren we het verwachte negatieve effect van passend toewijzen op de wachttijden van de lagere inkomens;
  2. Andere doelgroepen kunnen alleen op de duurdere huurwoningen reageren. Daarmee minimaliseren we de negatieve gevolgen van passend toewijzen op de verhuurbaarheid van de duurdere woningen en beperken we de leegstand.

Tabel: Huurinkomenstabel bij toewijzing van woningen

Doelgroep Goedkoop (t/m €424,44) Betaalbaar laag (€424,45 t/m €607,46) Betaalbaar hoog (€607,47 t/m €651,03) Duur (€651,04 t/m €720,42) Vrije sector (>€720,42)
Primair (t/m € 38.034,-) Huurtoeslaggerechtigden 1 en 2 persoonshuishoudens V V X X X
Primair (t/m € 38.034,-) Huurtoeslaggerechtigden 3 en meer persoonshuishoudens V V V X X
Primair (t/m € 38.034,-) Niet-huurtoeslaggerechtigde huishoudens V V V V X
Secundair €38.035,- t/m €42.436,- X X V V V
Tertiair > €42.436,- X X X V V

Prijspeil 2019

V (roze vlak): Woning is passend voor betreffende doelgroep conform passendheidsnorm Woningwet

V: Woning is passend voor betreffende doelgroep conform Actium-beleid

X (roze vlak): Woning wordt uitgesloten voor betreffende doelgroep conform passendheidsnorm Woningwet

X: Woning wordt uitgesloten voor betreffende doelgroep conform Actium-beleid

Huurprijsbeleid

Aan de hand van ons huurprijsbeleid bepalen we de hoogte van onze huren. De huurprijs kan wijzigen op het moment dat een huurder verhuist. Daarnaast kunnen we jaarlijks de huren aanpassen voor zittende huurders.

Tabel: Overzicht indeling woningvoorraad per streefhuurprijsklasse 2019 (uitsluitend reguliere, zelfstandige woongelegenheden)

Overzicht indeling woningvoorraad per streefhuurprijsklasse 2019 ( zelfstandige woongelegenheden)            
             
Gemeenten Goedkoop Betaalbaar laag Betaalbaar hoog Duur Eindtotaal  
Assen 14,0% 49,0% 25,9% 11,1% 100%  
De Wolden 8,6% 55,1% 28,0% 8,3% 100%  
Hoogeveen 0,4% 63,4% 20,6% 15,6% 100%  
Meppel 5,3% 53,6% 13,5% 27,5% 100%  
Midden-Drenthe 7,4% 79,1% 9,3% 4,3% 100%  
Noordenveld 1,2% 38,6% 21,4% 38,8% 100%  
Ooststellingwerf 3,6% 73,2% 14,7% 8,5% 100%  
Westerveld 8,5% 62,3% 21,2% 8,1% 100%  
Totaal Actium 10,2% 56,6% 22,4% 10,9% 100%  

Streefhuurbeleid

In 2015  voerden we het streefhuurbeleid op woningniveau in. Dit beleid doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod,  de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroepen en onze verschillende marktposities. In 2018 bekeken we de streefhuren opnieuw en actualiseerden we waar nodig.

In 2019 heeft 89% van onze woningvoorraad een huurprijs binnen de streefhuurklasse goedkoop of betaalbaar, net als in 2018.

Gemiddelde huurprijs per woning ten opzichte van maximaal toegestane huur

In onderstaande tabel vergelijken we de gemiddelde werkelijke huurprijs met de gemiddelde toegestane maximale huurprijs. Onze huurders betaalden eind 2019 gemiddeld 64,0% van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs.  Eind 2018 was dit 64,4%.

Tabel: Overzicht huurprijs per woning ten opzichte van woningwaardering (WWS) en maximale toegestane huurprijs per gemeente

Gemeenten Gemiddeld aantal WWS-punten Gemiddelde toegestane maximale huurprijs (€) Gemiddelde werkelijke huurprijs (€) Gemiddeld % van maximale huurprijs
Assen 154 € 784 € 510 65,0%
De Wolden 162 € 827 € 529 64,0%
Hoogeveen 166 € 848 € 558 65,8%
Meppel 174 € 893 € 586 65,7%
Midden-Drenthe 160 € 818 € 515 63,0%
Noordenveld 171 € 876 € 561 64,0%
Ooststellingwerf 158 € 805 € 491 61,0%
Westerveld 163 € 835 € 529 63,3%
Totaal Actium 158 € 805 € 516 64,0%

Uitsluitend kernvoorraad woningen

Jaarlijkse huuraanpassing

Jaarlijks kunnen we onze huren aanpassen volgens de richtlijnen van de Rijksoverheid. Net als voorgaande jaren wisten we in 2019 de jaarlijkse huurverhoging beperkt te houden, passend bij onze betaalbaarheidsambities. De meeste huurders kregen een huurverhoging van 1,7%, gelijk aan de inflatie. Bij de hogere inkomens voerden we een inkomensafhankelijke huurverhoging door, variërend tot maximaal 5,6%. Huurders kregen geen huurverhoging als hun huurprijs op of boven de streefhuur zat.

2.3 Afgesloten huurovereenkomsten woningen

Tabel: Overzicht afgesloten huurovereenkomsten woningen (alleen DAEB-woningen) naar huishoudgrootte, leeftijdsgroep en inkomensdoelgroep

Huishoudgrootte Leeftijdsgroep Inkomensdoelgroep Huurprijs Huurprijs Huurprijs Totaal
      0 t/m € 607,46 € 607,47 t/m € 651,03 € 651,04 t/m € 720,42  
1 persoons < = AOW leeftijd t/m € 22.700 547 1 0 548
    > € 22.700 130 46 32 208
             
  > AOW leeftijd t/m € 22.675 111 2 0 113
    > € 22.675 35 5 5 45
             
  Speciale doelgroep Vrijgesteld van inkomenstoets 36 0 7 43
             
2 persoons < = AOW leeftijd t/m € 30.825 114 2 0 116
    > € 30.825 21 21 25 67
             
  > AOW leeftijd t/m € 30.800 38 0 2 40
    > € 30.800 23 7 10 40
             
  Speciale doelgroep Vrijgesteld van inkomenstoets 1 1 0 2
             
3 persoons en meer < = AOW leeftijd t/m € 30.825 24 84 1 109
    > € 30.825 3 9 16 28
             
  > AOW leeftijd t/m € 30.800 0 0 0 0
    > € 30.800 0 0 0 0
             
  Speciale doelgroep Vrijgesteld van inkomenstoets 3 6 0 9
             
 Totaal     1086 184 98 1368

DAEB staat voor: Diensten van Algemeen Economisch Belang. Onder DAEB-woningen vallen:

  • alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens;
  • alle woningen met een huur boven de liberalisatiegrens met een gereguleerd contract, die bij aanvang van het contract een huur hadden onder de toenmalige liberalisatiegrens.

Tabel: Afgesloten huurovereenkomsten 2019 (uitsluitend kernvoorraad zelfstandige, reguliere woningen), verdeeld over de huurprijsklassen en naar gemeente

Gemeenten Huurprijsklassen       Eindtotaal
  Goedkoop Betaalbaar laag Betaalbaar hoog Duur  
  t/m €424,44 (€424,45 t/m €607,46) (€607,47 t/m €651,03) (€651,04 t/m €720,42)  
Assen 187 450 109 49 795
De Wolden 19 81 28 17 145
Hoogeveen 0 8 2 3 13
Meppel 4 36 2 7 49
Midden-Drenthe 8 52 10 2 72
Noordenveld 0 11 2 7 20
Ooststellingwerf 10 122 15 11 158
Westerveld 15 83 16 2 116
Totaal Actium (aantal) 243 843 184 98 1368
Totaal Actium( aandeel) 17,8% 61,6% 13,5% 7,2% 100%

2.4 Staatssteunregeling

Voor de toewijzing van sociale huurwoningen gelden de volgende wettelijke richtlijnen:

  • tenminste 80% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 38.035 (prijspeil 2019);
  • maximaal 10% van de woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436 (prijspeil 2019);
  • maximaal 10% van de woningen is vrij toe te wijzen (daarbij moet voorrang worden gegeven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen).

We voldoen aan de normen

In 2019 sloten wij 96% van de nieuwe huurcontracten af met huurders met een inkomen tot en met € 38.035. Hiermee voldoen we ruim aan de normen van de Staatssteunregeling.

Tabel: Staatssteunregeling: aantal en aandeel verhuringen (alleen DAEB-woningen) per inkomensdoelgroep

  Aantal verhuringen Aandeel verhuringen
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen t/m € 38.035 1.318 96%
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen van € 38.035 t/m € 42.436 38 3%
Toewijzingen aan huishoudens met een inkomen vanaf € 42.436 12 1%
Totaal aantal toewijzingen 1.368 100%

*Toewijzing aan huishoudens met een zware zorgindicatie, zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het BTIV 2015, die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de € 36.165 recht hebben op een sociale huurwoning zijn vallen hier ook onder.

2.5 Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan huurtoeslaggerechtigden:

  • Tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden moet een woning toegewezen krijgen binnen een voor hen passende huurprijsklasse. De grenzen van de huurprijsklassen zijn wettelijk vastgesteld en zijn afgestemd op het inkomen, de samenstelling van het huishouden en de leeftijd van de huurder;
  • Maximaal 5% van de huurtoeslaggerechtigden mag een woning toegewezen krijgen die volgens de richtlijnen niet passend is.

Passend toewijzen: overzicht aantal en aandeel verhuringen (DAEB-woningen) aan huurtoeslaggerechtigden

Passend toewijzen: overzicht aantal en aandeel verhuringen (DAEB-woningen) aan huurtoeslaggerechtigden
Passendheidscategorie Aantal Aandeel
Passend 942 99%
Niet passend 9 1%
Totaal 951 100%

2.6 Bijzondere doelgroepen

in 2019 werden 254 woningen met voorrang of buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Dit is circa 19% van het totale aantal verhuringen. Het ging om huisvesting voor:

  • statushouders - wij leveren als woningcorporatie onze bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders;
  • urgent woningzoekenden - door sloop, medische of overige noodzaak;
  • bijzondere doelgroepen - op basis van een samenwerkingsovereenkomst met een derde partij, zoals een zorg- of onderwijsinstelling.

Tabel: Overzicht van verhuringen (vhe's) met voorrang in 2019 naar toewijzingssoort

  Medische urgentie Sloop urgentie Overige urgentie Statushouders Bijzondere toewijzingen Totaal
Assen 10 76 3 8 89 186
De Wolden 1 0 0 7 5 13
Hoogeveen 0 0 0 0 0 0
Meppel 0 1 0 0 2 3
Midden-Drenthe 1 0 0 2 5 8
Noordenveld 0 3 0 0 3 6
Ooststellingwerf 3 7 2 3 10 25
Westerveld 2 1 0 5 5 13
Totaal Actium 17 88 5 25 119 254

Huisvesting statushouders

Wanneer asielzoekers een verblijfsvergunning krijgen, stromen ze uit naar gemeenten. Statushouders mogen niet zelf beslissen waar ze gaan wonen. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) stelt voor elke statushouder een profiel op en kijkt waar de statushouder kan wonen. Gemeenten krijgen op basis van hun grootte elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Hiervoor maken de gemeenten prestatieafspraken met ons. In 2019 hebben we de taakstelling niet in alle gemeenten gehaald. Dit ligt grotendeels buiten onze invloed. Het COA heeft niet altijd kandidaten met een juist profiel wanneer er een woning beschikbaar is. Ook worden woningen geweigerd. 

In 2019 was de taakstelling voor ons gehele werkgebied het huisvesten van 131 statushouders.  We hebben 80 statushouders gehuisvest in 25 woningen. 

2.7 Huurachterstand, huurderving en huisuitzettingen

Huurachterstand - preventief beleid

De huurachterstand voor zittende en vertrokken huurders bedroeg op 31 december 2019 respectievelijk € 0,7 miljoen en € 1 miljoen. In 2018 was dat voor zittende huurders € 1,1 miljoen en voor vertrokken huurders € 1,4 miljoen. In deze bedragen is geen rekening gehouden met een eventuele voorziening voor dubieuze debiteuren.

Bij huurschulden voeren we een preventief beleid. Dit heet vroegsignalering. Op het moment dat iemand (vaak) te laat betaalt of een maand huur mist, zoeken we meteen persoonlijk contact en bieden we oplossingen. Dat kan bijvoorbeeld een betalingsregeling zijn, maar ook een budgetcursus. Waar nodig bieden we ook andere hulp, bijna altijd in samenwerking met gemeenten en welzijnsorganisaties.

Persoonlijk contact maakt het verschil

Sinds het najaar van 2019 werken we met een nieuw programma, dat tachtig procent van de incassowerkzaamheden volledig geautomatiseerd uitvoert. Dit programma helpt ons ook om bewoners op meerdere manieren te bereiken, zodat zij nog gerichter hulp krijgen, passend bij de situatie.

Huurkorting vanwege herstructurering

Huurders die door het slopen van hun woning moeten verhuizen naar een andere woning kunnen soms huurkorting krijgen. Door een korting te geven op de huurprijs van de nieuwe woning , verloopt de overgang naar de nieuwe huur meer geleidelijk. Evenals vorig jaar bedroegen de totale kosten van deze regeling in 2019 ongeveer € 250.000.

Huurderving als gevolg van leegstand

Leegstand wordt veroorzaakt door bijvoorbeeld mutatieonderhoud, asbestsanering, verkoop, het voornemen tot sloop of niet aansluitende verhuur. We hanteren 1,2% als norm voor huurderving als gevolg van leegstand. Dit percentage berekenen we door de huurderving te delen door de te verwachten huurinkomsten.

Het totale dervingspercentage voor 2019 is 1,19% inclusief 0,19% verkoop leegstand. In geld bedroeg de leegstand, exclusief verkoopleegstand, € 987.000 (2018: € 716.000). Het hogere leegstandspercentage is te verklaren doordat we een groot aantal woningen hebben dat leeg staat in afwachting van sloop.

Huisuitzettingen

In 2019 hadden we vijf huisuitzettingen en een garage-ontruiming. In 2014 vonden nog 48 huisuitzettingen plaats. In vijf jaar tijd daalde het aantal uitzettingen met bijna 90%.  We zijn trots dat ons beleid, dat vooral inzet op preventie, tot deze sterke daling leidde.

De belangrijkste oorzaak voor een huisuitzetting is huurachterstand. De rechter bepaalt in alle gevallen of een huisuitzetting mag.

Overzicht aanzeggingen en feitelijke ontruimingen woningen

Overzicht aanzeggingen en feitelijke ontruimingen woningen
Gemeente Aantal aangezegd Aantal ontruimd
Assen 30 3
De Wolden 16 0
Hoogeveen 0 0
Meppel 1 0
Midden Drenthe 2 0
Noordenveld 0 0
Ooststellingwerf 6 2
Westerveld 4 0
Totaal 59 5
Volgend hoofdstuk: Dienstverlening