Financiën

8.1 Financiële strategie

In 2018 herijkten we onze financiële strategie (toen genaamd: financieel beleid). Door alle ontwikkelingen bleek het in 2018 opgestelde beleid achterhaald. Denk aan de toenemende kostenstijgingen in de bouwsector, onze eigen verbeterde inzichten in ons bestaande vastgoed en de bijbehorende duurzaamheidsuitdagingen. Daarom zagen we ons genoodzaakt een verbeterslag in onze financiële strategie door te voeren. Dit ondanks het feit dat we wisten dat de toezichthouders nog bezig waren met de verdere doorontwikkeling van de financiële ratio's. 

8.1.1 Positionering

In 2017 stelden we onze strategische koers 2018-2021 vast. We werken aan onze missie: een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst, waarbij we drie pijlers hanteren. Uitgangspunten uit deze pijlers die bepalend zijn voor onze financiële strategie zijn:

  • We maken duurzame keuzes in ons vastgoed, in onze bedrijfsvoering en stimuleren duurzaam woon- en werkgedrag.
  • We zijn daarom financieel solide,[…], en houden in onze processen en beleid rekening met de effecten op lange termijn.
  • We werken altijd doelgericht en kostenbewust.

Deze uitgangspunten geven richting aan de financiële strategie.

Afgeleid van de strategische koers kunnen we onze financiële strategie als volgt omschrijven:

Onze financiële strategie heeft als doel Actium financieel solide en duurzaam te laten zijn en blijven, ook voor de lange termijn.

Onze financiële strategie moet de lange termijn financiële continuïteit van Actium waarborgen. Wij sluiten daarvoor aan bij de eisen die vanuit extern toezicht worden gesteld. Door rekening te houden met mogelijke risico’s die we lopen en onze risicobereidheid stellen we onze eigen interne financiële ratio’s vast. De interne ratio’s lichten we in deze strategie verder toe.

De financiële strategie stelt eisen aan de financiële ratio’s, ongeacht de keuzes voor de vastgoedportefeuille en de bedrijfsvoering. De verbinding met deze bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in het financiële beleid. Daarbij blijft de financiële strategie boven alles randvoorwaardelijk.

Samenhang

De verbindingen tussen de diverse strategie- en beleidsvormen vertaalden we in onderstaand overzicht:

8.1.2 Risicobereidheid

We kiezen ervoor om een risicomijdende corporatie te zijn. Dat is zichtbaar in onze huidige gezonde financiële positie. Wij proberen risico’s zoveel mogelijk te beperken, mits de (kosten van de) beheersmaatregelen in een gezonde relatie staan tot de hoogte van de mogelijke risico’s. Deze lage risicobereidheid vertaalt zich onder meer in het aanhouden van een hogere financiële buffer dan voorgeschreven door externe toezichthouders. En een voorkeur voor een zekere bedrijfsvoering boven eventuele resultaatmaximalisatie. Dit leidde onder meer tot aanpassing van het fiscaal beleid, waarbij zekerheid in uitgaven overheerst.

We werken in een wereld waarin veel verandert als het gaat om toezicht en wet- en regelgeving. Ook spelen er maatschappelijke ontwikkelingen die direct of indirect  onze strategie en ons beleid beïnvloeden. Dat brengt risico’s met zich mee. In een bijlage bij het financieel beleid laten we zien wat de voor ons vastgestelde mogelijke risico’s zijn. De risico’s zijn beoordeeld op mogelijke impact en de kans dat het risico zich voordoet. Deze kwantificering gebruikten we vervolgens voor het bepalen van onze interne normen voor de twee financiële kengetallen ICR en solvabiliteit.

8.1.3 Kaders financiële strategie

Het hoofddoel van onze financiële strategie is het waarborgen van de financiële continuïteit binnen de vastgestelde kader vanuit wet- en regelgeving. Die continuïteit waarborgen we door sturing op onze financiële ratio’s. Deze zijn vastgesteld vanuit de volgende subdoelen:

  1. We zetten de kasstromen maximaal in voor de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgaven.
  2. We dragen zorg voor voldoende solvabiliteit om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen om daarmee ook financierbaar te blijven.
  3. Het resultaat op onze primaire bedrijfsvoering is positief. We zijn financieel in control door het stellen van en sturen op normen voor een aantal beïnvloedbare uitgaven, gericht op een passende prijs-prestatieverhouding.
  4. We streven naar vermogensontwikkeling door te sturen op de financiering in relatie tot de waardecreatie.
  5. We streven naar waardeontwikkeling door het stellen van rendementseisen aan investeringen.

Het scheppen van kaders vanuit de financiële strategie heeft als doel om richting te geven aan beleid en (meerjaren-) plannen. En is kaderstellend als het gaat om het bepalen van de maximale inzet voor het bereiken van onze doelen. Dit is alleen mogelijk wanneer we de financiële continuïteit kunnen waarborgen.

Sturing

Bij het maken van van keuzes voor de optimale inzet van onze kasstromen hanteren we de volgende kaders:

Ad 1)    Maximaal inzetten van de kasstromen

We streven naar het maximaal inzetten van onze kasstromen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit de portefeuillestrategie. Met behulp van het strategisch beleidsinstrument (SBI) beoordelen we de haalbaarheid van de gewenste transformatie in onze vastgoedportefeuille. Bij eventuele ruimte in de kasstromen zoeken we naar realistische invulling van die ruimte. Uitgangspunt is om onze kasstromen zo veel mogelijk in te zetten voor onze volkshuisvestelijke taak. De invulling kunnen we vanuit verschillende beleidsgebieden invullen.

Bij het maken van de keuzes voor de optimale inzet van de kasstromen hanteren we de ICR (Interest Coverage Ratio, ook wel rentedekkingsgraad) als kader. 

Ad 2)    Financiële continuïteit

Investeren en financiering, maar ook het eigen vermogen en de ontwikkeling daarvan hangen nauw met elkaar samen. Dat heeft te maken met de functies die het eigen vermogen vervult. Eigen vermogen vervult naast de bufferfunctie een financieringsfunctie. De eerste functie spreekt voor zich; indien risico’s optreden die nog niet waren ingecalculeerd, kan het eigen vermogen worden aangesproken. Van de tweede functie maken we gebruik bij investeringen in sociaal onroerend goed (DAEB-investeringen).

Het eigen vermogen heeft ook een vangnetfunctie. Als de beleidswaarde van een investering toch niet geheel dekkend is voor de investeringskosten,  kunnen we op beheerste wijze additioneel gebruik maken van ons eigen vermogen.

Het is daarom belangrijk goed inzicht te hebben in onze vermogenspositie en de ontwikkeling daarvan. Tevens is het nodig om voor de buffer- en financieringsfunctie een minimum niveau te hanteren; slechts voor zover het eigen vermogen zich dan boven die grens begeeft, kan sprake zijn van een vangnet, zoals hiervoor beschreven.

Wij bewaken de financiële continuïteit door te sturen op de solvabiliteit.  De solvabiliteit geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Waardesturing in relatie tot financierbaarheid is nog steeds in ontwikkeling. Net als het beoordelingskader van de externe toezichthouders, waaronder de waarderingsgrondslag van het bezit. Dit, en het aanhouden van een extra buffer om eventuele risico’s op te kunnen vangen, is voor ons reden om een hogere buffer aan te houden voor het eigen vermogen dan de minimale WSW-eisen.

Een andere norm die de (ontwikkeling van de) financiële continuïteit weergeeft, is de Loan te Value. Met name voor de financierbaarheid hanteren we de begrenzing van de Loan to Value. Deze ratio geeft de verhouding van het vreemd vermogen weer ten opzichte van de vastgoedbeleggingen in exploitatie gewaardeerd op beleidswaarde. Ook hiervoor hanteren we onze eigen norm, die is afgeleid van de interne norm die we gebruikent voor de solvabiliteit. Zie het normenkader.

Ad 3)    Positief resultaat primaire bedrijfsvoering

Het positieve resultaat op de primaire bedrijfsvoering wordt in eerste instantie weergegeven door de operationele kasstromen. Aanvullend stellen we normen voor de hoogte van de netto-bedrijfslasten en eventueel de onderhoudslasten. Deze leggen we vast in het ondernemingsplan en worden ook jaarlijks in de (meerjaren-) begroting weergegeven. Eventueel herijken we de normen. Dit wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld en bij herijking vastgelegd in de kaderbrief. De kaderbrief is de start van de planning & controlcyclus en geeft richting aan het opstellen van het jaarplan voor het aankomende jaar. De (eventueel bijgestelde) normen zijn kaderstellend bij het opstellen van het jaarplan en de (meerjaren-)begroting.

Ad 4)    Vermogensontwikkeling (dekkingsratio)

We willen voorkomen dat we te veel vreemd vermogen aantrekken en daarmee onze financiële continuïteit in gevaar brengen. Daarom stellen we een grens aan de hoogte van het vreemd vermogen in relatie tot de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit. Dit is het financieringsplafond. Deze bedroeg in het verleden onder borging van het WSW maximaal 50% van de WOZ-waarde. Dit is omgerekend naar marktwaarde in verhuurde staat (de nieuwe normstelling vanuit het nieuwe gezamenlijke beoordelingskader Aw en WSW) circa 75% van de marktwaarde in verhuurde staat van het borgbare bezit (enkel DAEB-bezit). Gezien de afhankelijkheid van de markt voor de marktwaardebepaling hanteren wij hiervoor een lager financieringsplafond. Hiermee is er voldoende buffer om op tijd bij te sturen bij een (forse) waardedaling van de marktwaarden.

Ad 5)    Rendementseisen investeringen

We streven naar het maximaal inzetten van onze middelen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit de portefeuillestrategie. Investeringsbeslissingen plaatsen we voornamelijk in het licht van de volkshuisvestelijke belangen. Die eisen een zekere portefeuillestrategie.

Vanuit de investeringszijde geldt het volkshuisvestelijke beleid. De begrenzing van de mogelijkheden wordt in eerste instantie bepaald door deze financiële strategie. De bewaking van het rendement van de bestaande portefeuille is  uitgewerkt in het financieel beleid. Deze bepaalt voor een deel de gewenste eisen die we stellen aan de mutaties in de portefeuille. Per saldo moeten immers zowel de huidige als de toekomstige portefeuille de financiële continuïteit waarborgen.

We maken bij investeringsbesluiten gebruik van een financiële haalbaarheidstoets op basis van het gewenste direct rendement. Waarbij de minimale eisen worden bepaald middels de WACC-methodiek. Zowel de methodiek als nadere toelichting op het rendement zijn vastgelegd in het financieel beleid. In het investeringsstatuut is de uitwerking van het afwegingskader bij investeringsbesluiten opgenomen.

8.1.4 Normen financiële ratio's

In onderstaand overzicht staan de normen die wij hanteren voor de financiële ratio's. De normen van de externe toezichthouders (Aw en WSW) staan ook in het overzicht. Onze interne normen actualiseren we jaarlijks en leggen we vast in een apart hoofdstuk van het jaarplan en de meerjarenbegroting. De interne normen zijn minimaal gelijk aan de externe normen. Waar de interne normen afwijken van de externe normen, is dit in het financieel beleid onderbouwd. 

Overzicht financiële ratio's

Overzicht financiële ratio's
Definitie Norm extern* (DAEB) Norm intern (DAEB) Norm extern* (niet-DAEB) Norm intern (niet-DAEB)
Interest Coverage Ratio (ICR) min. 1,4 min. 1,6 min. 1,8 min. 1,8
Loan to Value max. 75% max. 69% max. 75% max. 69%
Maximaal percentage van de nominale schuld ten opzichte van de beleidswaarde van het bezit        
Solvabiliteit min. 20% min. 26% min. 40% min. 40%
Minimaal percentage van het eigen vermogen in relatie tot het balanstotaal op basis van de beleidswaarde        
Dekkingsratio max. 70% max. 64% max. 70% max. 64%
Maximaal percentage van de nominale schuld ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit        

De externe normen hebben betrekking op de voorlopige normen van de Aw en het WSW als onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. 

8.2 Financiële positie en kengetallen

In dit hoofdstuk geven we inzicht in de belangrijkste financiële ratio's per jaareinde 2019. De externe toezichthouders Aw en WSW publiceerden in 2018 een nieuw Verticaal toezichtsmodel. In dit model zijn de normen voor de financiële ratio's voorlopig bepaald. Onze interne normen bepaalden we in 2019 opnieuw. Deze interne normen zijn vastgelegd en toegelicht in het Financieel beleid 2019.  

Interest coverage ratio

De ICR geeft aan in hoeverre we in staat zijn om te voldoen aan bruto rente-uitgaven uit de kasstroom uit operationele activiteiten (inclusief vennootschapsbelasting) voor rente-ontvangsten en rente-uitgaven. Wij gebruiken Intern een normwaarde van 1,6 (AW en WSW hanteren 1,4).

ICR

In 2019 realiseerden we een ICR van 1,79 (realisatie 2018 1,38). Dit was hoger dan de begrote ICR van 1,54.

Deze verhoging wordt deels verklaard door de bijsturing van eind 2018, waarbij de facturen van december 2018 sneller zijn betaald.

Loan to Value

De Loan to Value (waardering op beleidswaarde) geeft de financiering uitgedrukt in een percentage van de beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit weer. De Loan to Value voor 2019 komt uit op 51,0%. Wij hanteren intern een normwaarde van 69% (AW en WSW hanteren 75%).

Loan to Value

* Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig de regelgeving geen vergelijkende cijfers beschikbaar ultimo 2017. Daarom is voor dit jaar de Loan to Value nog bepaald op basis van de bedrijfswaarde zoals ook opgenomen in het jaarverslag 2017.

De daling van de Loan to Value komt door een sterk stijgende beleidswaarde. Daarnaast stegen ook de financieringen maar minder sterk dan de beleidswaarde.

Solvabiliteit

De solvabiliteit (bij waardering op beleidswaarde) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve). En welk deel we financierden met vreemd vermogen. De solvabiliteit geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De solvabiliteit voor 2019 komt uit op 40,7%. De beleidswaarde is sterk gestegen door onder anderen aankoop en nieuwbouw. Hierdoor is het balans totaal ook sterk gestegen. Deze stijging komt maar deels terug in het eigen vermogen, waardoor de solvabiliteit iets is afgenomen.

De intern gehanteerde normwaarde is 26% (AW en WSW hanteren 20%).

Solvabiliteit

* Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig de regelgeving geen vergelijkende cijfers beschikbaar ultimo 2017. Daarom is voor dit jaar de solvabiliteit nog bepaald op basis van de bedrijfswaarde zoals ook opgenomen in het jaarverslag 2017.

Dekkingsratio

De dekkingsratio (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) geeft het plafond aan van de borgingsfaciliteit van het WSW. Deze wordt bepaald door het schuldrestant van de bij het WSW geborgde leningen in verhouding tot de marktwaarde in verhuurde staat van het bij het WSW ingezette onderpand. De intern gehanteerde norm is 64% (Aw en WSW hanteren 70%)

Dekkingsratio

De dekkingsratio daalde in 2019 verder van 28,1% naar 25,8%. Deze verbetering wordt veroorzaakt door een een fors gestegen post vastgoedbeleggingen. Dit komt met name door de sterke woningmarkt, waardoor de marktwaarden blijven oplopen.

8.3 Waardeontwikkeling vastgoed en vermogen

8.3.1 Waardeontwikkeling vastgoed

De marktwaarde in verhuurde staat (vervolg marktwaarde) en de beleidswaarde bepalen we op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in het waarderingshandboek. 

Marktwaarde

Met ingang van de jaarrekening 2016 moeten woningcorporaties de activa waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Dit is vastgelegd in de Woningwet.

De marktwaarde van onze activa bedroeg in 2019  € 1.679 mln. Deze berekening is gebaseerd op de basisvariant voor onze woningen, parkeerplaatsen en woonwagens en de full versie voor ons overig bezit (BOG, MOG, ZOG). In 2018 bedroeg de marktwaarde € 1.475 mln. Dit betekent een stijging van € 204 mln, oftewel een waardegroei van 13,8%. De  waardegroei is grotendeels toe te schrijven aan de gunstige woningmarkt en de actualisatie van het handboek. 

De stijging van de marktwaarde in 2019 van € 204 mln wordt verklaard door:

Ontwikkeling marktwaarde 2019 (x € 1 mln)

Ontwikkeling marktwaarde 2019 (x € 1 mln)
Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat 2019 (x € 1 mln)    
     
Nieuwbouw, aankoop en investeringen 50  
Verkoop en sloop ‑14  
    36
     
Jaar opschuiving (2,60%)*   38
WOZ stijging (leegwaarde) handboek 2019 tov 2018**   47
Overige   83
     
Totale stijging 2019   204
     
* het handboek modelmatig waarderen marktwaarde rekent met een inflatie van 2,6%    
** aanname dat 50% van de marktwaarde wordt bepaald door de leegwaarde    

Beleidswaarde

De beleidswaarde* is berekend op basis van de marktwaardemethodiek. Bij het bepalen van de marktwaarde wordt de huur na mutatie op de markthuur gezet en worden woningen uitgepond als dit een hogere marktwaarde oplevert. Als corporatie hebben we de maatschappelijke taak om woningen te blijven verhuren voor een betaalbare huurprijs en zullen we deze waarde dus nooit ontvangen. Daarom hechten we meer waarde aan de beleidswaarde, waarbij de huren na mutatie ingerekend worden tegen de streefhuur. Dit geeft een daling van de marktwaarde van € 308 mln (betaalbaarheid). Daarnaast worden de woningen niet uitgepond in het kader van beschikbaarheid. Dit brengt een daling van de marktwaarde van € 220 mln. Tenslotte wijken onze kosten voor onderhoud en beheer af van de normatieve kosten die beleggers hanteren. Dit heeft onder meer te maken met de uitgaven die we doen in het kader van leefbaarheid en onze hogere onderhoudseisen. Voor onze onderhoudslasten bedraagt de afslag € 229 mln en voor onze beheerlasten bedraagt dit € 73 mln. Daarmee komt de beleidswaarde uit op € 761 mln.

* Betreft alleen de huurwoningen, voor alle niet woningen is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat zoals hiervoor toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een deel van het verticaal toezichtsmodel van de AW en WSW. In het jaar 2019 zijn de normen van onderhoud en beheer bepaald voor de beleidswaarde. 

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Waarbij we in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting zoeken bij ons eigen beleid in plaats van uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed. En dus van het corresponderende deel van het vermogen dat we als gevolg van ons beleid niet of pas op zeer lange termijn kunnen realiseren. 

WOZ waarde

De gemeenten hebben de waarde van ons bezit voor de onroerendzaakbelasting getaxeerd op € 1.930 mln (prijspeil januari 2018). Volgens de jaarrekening 2018 bedroeg de WOZ-waarde € 1.841 mln (prijspeil 1 januari 2017). Dit betekent voor 2019 een waardestijging van 4,8% voor het totale bezit. De WOZ-waarde van de gemiddelde woning steeg met 5,3%.

Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de waardering van de activa in 2019 bij toepassing van de verschillende waarderingsmethodieken.

Waardering van de activa 2019 (X €1 mln)

8.3.2 Waardeontwikkeling vermogen

Ons eigen vermogen is in 2019 met € 136 mln gestegen naar € 1.202 mln. Deze stijging bestaat uit een positief jaarresultaat van € 136 mln. 

Het gerealiseerde resultaat over 2019 (€ 136 mln) is € 154 mln hoger dan begroot (-/- € 18 mln). Dit verschil is grotendeels te verklaren door de hoge toename van de waarde van de activa in exploitatie (realisatie € 136 mln ten opzichte van begroot -/-€ 30 mln) . Verder was er sprake van een waardeverandering in de financiële vaste activa van -/- € 8 mln.

De hoogte van het eigen vermogen hangt sterk af van de gehanteerde waarderingsgrondslagen voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Onderstaande grafiek laat het eigen vermogen zien bij de verschillende waarderingstoepassingen.

Eigen vermogen 2019

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Actium maakte een inschatting van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit  en het niet-DAEB bezit in exploitatie. De marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa 830 mln. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019, voor wat betreft de sociale huurwoningen, bestaat uit de volgende onderdelen:

(x € 1 mln)    
Marktwaarde in verhuurde staat*   1.591
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 220  
Betaalbaarheid (huren) 308  
Kwaliteit (onderhoud) 229  
Beheer (beheerkosten) 73  
Subtotaal 830  
Beleidswaarde*   761

Dit impliceert dat circa 69% van het totale vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. In het bedrag van de afslag voor betaalbaarheid zit een aandeel als gevolg van de verhuurderheffing. Deze belastingheffing op sociale huurwoningen heeft een extra dempend effect op de waarde van het bezit.

Verklaring verschil eigen vermogen

Het eigen vermogen volgens de balans, is gebaseerd op de waardering van de activa op de marktwaarde in verhuurde staat. 

De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van winstmaximalisatie met markthuren of uitponden bij mutatie en minimale normen voor beheer en onderhoud. Wij hebben de maatschappelijke plicht om voldoende betaalbare woningen te (blijven) verhuren aan onze doelgroep. Deze woningen moeten voldoen aan onze interne kwaliteitseisen, want wij willen goede service bieden aan onze huurders. We voelen ons verantwoordelijk voor hun leefomgeving en wooncomfort. Genoemde factoren leiden tot een lager vermogen van € 830 mln (circa € 52.000 per gewogen vhe). Dit is onze maatschappelijke inbreng.

Vermogensspecificatie per woning

Onderstaande figuur laat de opbouw van ons vermogen zien, gerelateerd aan de verschillende waarderingen, omgerekend naar de waarde per woning. Hieruit blijkt dat onze vrije investeringscapaciteit op basis van eigen vermogen € 8.403 per woning (2018: € 3.644) bedraagt en in totaal  € 134 mln, in 2018 bedroeg dit € 24 mln.

Vermogensspecificatie per woning

Vermogensspecificatie per woning
Basis: eigen vermogen marktwaarde verhuurde staat per woning (x € 1)   75.190
Beschikbaarheid ‑13.763  
Betaalbaarheid ‑19.268  
Kwaliteit ‑14.326  
Service / leefbaarheid ‑4.567  
Eigen vermogen beleidswaarde   23.266
Investeringscapaciteit ‑8.403  
Noodzakelijke eigen vermogen buffer   14.863

8.4 Kasstromen

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard. Met name door af- en opwaarderingen vastgoed en de onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2019 zijn:

Totale kasstroom        
Bedragen in € x 1 mln        
  Realisatie Begroting Verschil Verschil in %
Operationele kasstroom 11 8 3 38%
(Des)investeringskasstroom ‑43 ‑59 16 ‑27%
Mutatie liquide middelen ‑2 7 ‑9  
Financieringskasstroom ‑34 ‑44 10  

De totale financieringskasstroom is uitgekomen op €34 mln. Het verschil met de begrote kasstroom bedraagt -€10 mln. Dit betekent dat de leningenschuld €10 mln lager uitkomt dan begroot.

Toelichting operationele kasstroom

De operationele kasstroom komt € 3,6 mln hoger uit dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door de volgende posten:

  • Minder onderhoudsuitgaven (+€2,6 mln);
  • Minder overige bedrijfslasten: belasting en verzekeringen (+€1,0 mln) en overige (+€0,8 mln);
  • Vervallen van de saneringssteun (+€1,0 mln);
  • Extra Vpb betaling (-€2,1 mln);
  • Overige (+€0,3 mln).

Toelichting (des)investeringskasstroom

De investeringskasstroom komt €16,0 mln lager uit door:

  • Uitstellen van nieuwbouwprojecten (+€7,4 mln);
  • Uitstellen van woningverbeteringen en inkoopvoordelen ( +€7,3 mln);
  • Meer verkochte OGE’s en grond en lagere verkoopkosten (+€1,1 mln);
  • Overige (+€0,2 mln).

8.5 Financiering en Renterisicobeheer

8.5.1 Financiering

Het huidige Treasury- en beleggingsstatuut en Financieringsbeleid werden in 2019 vastgesteld.

Beleid

Voor een kapitaalintensieve organisatie is het, om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen, van belang de juiste keuzes te maken in de financiering van onze activiteiten. Ons financieringsbeleid kent de volgende subdoelstellingen die zijn opgenomen in het treasury- en beleggingsstatuut:

  • Blijvend toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om te voldoen aan de betalingsverplichtingen en de mogelijkheid om nieuwe projecten te financieren;
  • Het identificeren en het beheersbaar houden van risico’s.

Financiering en financierbaarheid voeren we uit onder de regeling van het Treasury- en beleggingsstatuut.

Uitgangspunt in dit statuut is dat we voldoen aan de Aw/WSW-voorschriften. Ons primaire doel is het minimaliseren van de gemiddelde vermogenskostenvoet en het egaliseren van renterisico’s in de tijd. De normen en streefwaarden die we daarbij hanteren zijn vastgelegd in het Financieringsbeleid en vallen binnen de normen van het Financieel beleid en het Treasury- en beleggingsstatuut. 

We zijn voor de financiering van de bedrijfsactiviteiten, dus ook voor investeringen, voor een belangrijk deel aangewezen op vreemd vermogensverschaffers. Doorgaans zijn dat de BNG en de Waterschapsbank. Verschaffers van vreemd vermogen zijn daartoe alleen bereid als zij er voldoende vertrouwen in hebben dat wij steeds in staat zijn om rentebetalingen en aflossingen te voldoen. Bij dat vertrouwen speelt het WSW een belangrijke rol. Daarom wordt in het statuut, waar nodig, op parameters van het Aw/WSW aangesloten.

Veruit de belangrijkste eis is de kasstroomtoets (ICR). Jaarlijks voert het Aw/WSW een toets uit op de bij Corpodata ingediende informatie (dPi). Deze toets laat zien in hoeverre de zogenaamde operationele kasstroom voor de komende vijf jaar (steeds) toereikend is om renteverplichtingen te voldoen. Het gaat hier om prognosegegevens die uiteraard zo realistisch mogelijk moeten zijn.

Daarnaast beoordeelt het Aw/WSW de verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie, gemeten naar de beleidswaarde (Loan to Value).

Bedrijfsactiviteiten worden in eerste instantie gefinancierd met eigen middelen. Het aantrekken van middelen is afhankelijk van het tempo waarin verkopen van bestaande woningen worden geëffectueerd en investeringen in nieuwbouw en herstructurering plaatsvinden. Financiering op maat is hierbij gewenst en noodzakelijk. Onze financieringsbehoefte wordt bepaald door de financiële meerjarenprognose voor vijf jaar. Vanuit de jaarlijkse begroting vloeit een prognose voor één jaar voort. Deze prognose verwerken we in het treasury jaarplan. Het vormt de basis voor de uitvoering, de aansturing van en de controle op de treasury werkzaamheden voor het komende jaar. In de tertiale rapportage nemen we de nieuwe prognose met betrekking tot de liquiditeitsbehoefte op tot het einde van het jaar. Hierbij maken we een analyse van de verschillen ten opzichte van het jaarplan.

Op basis van de kasstroomprognose stellen we het treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting. In dit plan beschrijven we de operationele acties met betrekking tot de treasury , zoals het aflossen en aantrekken van leningen.

Het treasury- en beleggingsstatuut (TS), het Financieringsbeleid (FB) en de AO/IC binnen het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer, bepalen de spelregels waarbinnen we treasury-activiteiten uitvoeren. Het treasury jaarplan is ondergeschikt aan de geldende wet- en regelgeving en/of het TS en/of het FB en of de AO/IC van Actium.

Leningenportefeuille

Ultimo 2019 zijn onze materiële vaste activa (op beleidswaarde) voor 51% gefinancierd met vreemd vermogen. Van het schuldrestant van €435,2 mln eind 2019 plus mogelijkheid tot opname €7,5 mln, wordt €431,7 mln (97,5%) geborgd door het WSW. €11,0 mln (2,5%) wordt geborgd door gemeenten. De aflossingsverplichting 2020 is €9,2 mln en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Naar aanleiding van de beoordeling van de financiële positie heeft het WSW op 24 juni 2019 verklaard dat wij voldoen aan hun eisen van kredietwaardigheid. Het borgingsplafond, wat het maximale bedrag aan geborgde leningen is, komt voor 2019 uit op €441,3 mln. Voor 2020 en 2021 is dit voorlopig €486,7 mln. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose 2019-2021.

In 2019 losten we een totaal van €18,4 mln aan leningen af: naast de reguliere aflossingen werd één lening vervroegd afgelost voor een bedrag van €1,3 mln. In 2019 zijn er 5 nieuwe leningen ontvangen met een totaal bedrag van €60,0 mln. Daarnaast  is er een bedrag van €7,5 mln teruggeplaatst op de variabele roll-over leningen. Per saldo bedraagt de kasstroom uit financieringsactiviteiten €34,1 mln.

In 2019 trokken we geen leningen aan die nog gestort moeten worden in 2020 of volgende jaren.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum 2019 niet volledig opgenomen. Er is totaal een bedrag van €7,5 mln teruggeplaatst. De leningenportefeuille bestaat uit 66 leningen van in totaal 6 geldverstrekkers.

8.5.2 Renterisicobeheer

Bescherming tegen renterisico

Flexibiliteit in financiering is wenselijk en daarvoor worden mogelijkheden binnen onze leningenportefeuille gecreëerd.

We maken daarbij gebruik van roll-over leningen met een variabele hoofdsom. Deze leningen kunnen wij op de door ons gewenste momenten aflossen en weer opnemen. Ultimo 2019 bestaat de leningenportefeuille voor 8% uit dit soort leningen. Deze kennen een renteconversie-moment van één maand. Daarnaast hebben wij twee roll-over lening met een vaste hoofdsom (2% van de leningenportefeuille). Uit de roll-over leningen kunnen renterisico’s volgen. Om deze risico’s af te dekken, maken we gebruik van de volgende derivaatproducten: embedded caps en embedded floors. 

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum voor 78% opgenomen.

Renterisico (Aw/WSW methodiek)

Volgens de richtlijnen van het Aw/WSW bestaat het renterisico uit de eindaflossingen en reguliere aflossingen van leningen, renteconversies, opslagherziening van basisrente (voor 50%) en rente-instrumenten. Het Aw/WSW houdt geen rekening met voorgenomen investeringen. Het Aw/WSW beschouwt per jaar minder dan 15% renterisico over de eerste vijf jaren als een laag risico.

Wij hanteren intern de norm van 15%, waaraan jaarlijks wordt voldaan

Interne organisatie

Binnen de interne organisatie van de treasury-functie is de directeur-bestuurder eindverantwoordelijk en houdt de Raad van Commissarissen (RvC) toezicht. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in het reglement financieel beleid en beheer.

Onze treasurycommissie (TC) bestaat uit de manager F&C, de medewerker P&C (uitvoerende) en een vaste externe adviseur (Zanders). De directeur-bestuurder en controller zijn als toehoorder aanwezig bij de vergaderingen van de TC.

De TC komt minimaal vier keer per jaar bijeen. Alle besluiten over het aangaan van nieuwe transacties, oversluitingen en alle besluiten die gaan over derivaten worden besproken in de TC. De TC adviseert hierover aan de directeur-bestuurder en de transactievoorstellen worden voor akkoord geparafeerd door de directeur-bestuurder en de manager F&C. Pas daarna is de medewerker P&C bevoegd tot het uitvoeren van de genomen besluiten. De TC handelt binnen de kaders van het treasury- en beleggingsstatuut, het financieringsbeleid en het treasury jaarplan. In het treasury- en beleggingsstatuut zijn de minimale ratingseisen vastgesteld ter beperking van het krediet-/tegenpartijrisico.

De interne organisatie rondom derivaten is verder uitgewerkt in het treasury- en beleggingsstatuut (TS). Dit statuut is in 2019 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Het TS wordt indien nodig jaarlijks geactualiseerd. In het TS staan de risico’s die de treasury functie raken, waaronder het renterisico, het kredietrisico, het liquiditeitsrisico, het tegenpartijrisico en de risico’s rondom derivaten en beleggingen. De beheersing van de genoemde risico’s vindt plaats door het stellen van kaders en randvoorwaarden in het TS, die verder zijn uitgewerkt in het Financieringsbeleid (FB). Bij besluitvorming vormen de kaders en randvoorwaarden uit het TS en FB het toetsingskader.

Treasury maakt integraal onderdeel uit van de interne sturing en beheersing en is geïntegreerd in de P&C-cyclus. Zo stellen we jaarlijks een treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting en rapporteren we ieder tertiaal over de voortgang. We brachten een functiescheiding in de treasury functie aan door de front- en de backoffice bij verschillende afdelingen en functionarissen onder te brengen.

Om voldoende professionaliteit te waarborgen binnen de toezichthoudende rol van de rvc wordt periodiek een treasury-cursus of -seminar gevolgd. Daarnaast hebben meerdere leden van de rvc een financiële achtergrond.

8.6 Meerjarenperspectief

Onderstaande tabel laat de financiële ratio's zien voor de periode 2020-2024 (bron: Actium Jaarplan 2020, inclusief financiële meerjarenbegroting 2020-2024).

Financiële ratio's 2020 - 2024

Financiële ratio's 2020 - 2024
Financiële kaders 2020 2021 2022 2023 2024
ICR(norm min.1,4 norm Actium min. 1,6) 1,68 1,79 2,27 2,08 2,23
Loan to Value (Beleidswaarde)(norm max. 75% Actium max. 69%) 54% 62% 62% 63% 65%
Solvabiliteit (Beleidswaarde) (norm min.20% Actium min. 26%) 41% 35% 33% 32% 30%
Dekkingsratio (Marktwaarde) (norm max.70% Actium max. 64%) 30% 34% 33% 33% 34%

Belangrijke risicofactoren die zowel een gunstige als ongunstige invloed kunnen uitoefenen op het meerjarenperspectief zijn:

  • Politieke ontwikkelingen (waaronder klimaatakkoord en huurprijsbeleid);
  • Belastingen en heffingen (met name verhuurderheffing en belastingen zoals de vennootschapsbelasting);
  • Consequenties wet- en regelgeving (bijvoorbeeld aangescherpte regelgeving ten aanzien van stiktstof en PFAS);
  • Marktontwikkelingen in de bouwsector en het risico van prijsstijgingen;
  • (Prijs-)ontwikkeling in de woningmarkt en de realisatie van de verkopen;
  • Rente-ontwikkelingen op de kapitaalmarkt.

8.7 Verbindingen

We hebben één verbinding het Dingspel Assen B.V.. Dingspel Assen B.V. is bij notariële akte opgericht op 15 maart 2007. Vennoten van deze besloten vennootschap waren Woonstichting Actium, Stichting Woningbeheer Assen en Credo Integrale Planontwikkeling BV. Credo Integrale Planontwikkeling BV heeft 33,33 procent van de geplaatste aandelen en Stichting Actium (na de fusie met Stichting Woningbeheer Assen) 66,66 procent van de geplaatste aandelen.

Het doel van de samenwerking met Credo Integrale Planontwikkeling BV is om de transformatie tot stedelijk woongebied van een gedeelte van het oude stadsbedrijventerrein in Assen te realiseren. Deze samenwerking is vastgelegd in het Treanth Consortium.

Dingspel Assen BV heeft ten doel het ten behoeve van de volkshuisvesting ontwikkelen en optimaliseren van woningbouw. Onder meer door de aan- en verkoop van onroerende zaken en het beheren van de verworven locaties. Wij bezitten twee derde deel van het geplaatste aandelenkapitaal van € 18.000. Er zijn tot nu toe geen woningen in de verbinding gerealiseerd. Ter gedeeltelijke financiering van de door Dingspel Assen BV verrichte aankopen, verstrekken wij geldleningen van in totaal nominaal € 1.110.138. Voorwaarden zijn dat deze geldleningen uitsluitend bestemd zijn voor de financiering van locaties binnen het plangebied Havenkwartier en dat de geldleningen uiterlijk lopen tot 1 januari 2020.

Dingspel Assen BV is niet geconsolideerd meegenomen in de jaarrekening. In 2018 vonden geen nieuwe verwervingen plaats, evenmin zijn opstallen verkocht. Het verschuldigde rentepercentage bedraagt de jaarlijks op 1 januari geldende 1-jaars Euribor, verhoogd  met 1 procent. De rente wordt aan het einde van ieder kwartaal voldaan. De verdeling hiervan vindt plaats conform de lening verhouding.

Het resultaat over het boekjaar 2019 bedraagt € 15.235 positief. In 2018 was dit € 11.195 positief. Het resultaat wordt toegevoegd  aan het eigen vermogen van Dingspel Assen BV. Voor het aandeel in het negatieve vermogen van Dingspel namen wij geen voorziening op omdat wij ons niet aansprakelijk stelden voor de schulden die door Dingspel zijn aangegaan.

In 2016 hebben wij  wel een voorziening getroffen voor de verstrekte geldleningen. Reden hiervoor is de grote afwijking van de WOZ-waarde van de panden ten opzichte van de oorspronkelijke aanschafwaarde waarvoor de geldleningen zijn verstrekt.

De directeur-bestuurder van Actium is tevens bestuurder van de verbinding. Daarmee valt de verbinding ook onder het toezicht van de raad van commissarissen van Actium. De jaarrekeningen van de verbindingen worden goedgekeurd door de raad van commissarissen, net als activiteiten die in de verbinding plaatsvinden.

Deelneming Dingspel Assen BV wordt gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode. Dat is de nettovermogenswaarde ultimo boekjaar. Dit betekent dat de deelneming wordt gewaardeerd op dezelfde grondslagen als die van Actium. De deelneming heeft een negatief eigen vermogen en daarmee een negatieve netto vermogenswaarde. In naleving van de richtlijn RJ252.402 is geen voorziening getroffen voor de deelneming.

Naam Zetel Maatsch. kapitaal Gestort kapitaal Deelname Type deelneming
Dingspel Assen BV Assen 90000 12000 66,67% Vastgoedontwikkeling
Volgend hoofdstuk: Risicoparagraaf